Quem compra o crédito nem sempre é o responsável

Publicado em 08/10/2026

Por Nêmora Lisbôa, advogada do escritório Neves & Advogados Associados

Uma decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça determinou que comprar um crédito decorrente da venda de um imóvel não transforma automaticamente o cessionário em responsável pelos problemas da construtora ou incorporadora.

O caso foi analisado no AgInt no AREsp nº 3.066.858/AL, de relatoria do Ministro Humberto Martins, e envolvia uma ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Entre as partes estava um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), que havia recebido direitos creditórios relacionados ao empreendimento.

O consumidor pretendia responsabilizar também o FIDC pelo inadimplemento relacionado ao empreendimento imobiliário. O STJ, porém, manteve o entendimento de que o negócio de cessão dos créditos era independente do contrato de compra e venda do imóvel. Uma coisa é a obrigação da construtora de construir e entregar o imóvel conforme contratado. Outra coisa é o direito de receber as parcelas que posteriormente foi cedido a um terceiro.

Outro aspecto interessante da decisão é que o FIDC participava da administração dos direitos creditórios, inclusive realizando a cobrança e a gestão dos pagamentos. Mesmo assim, isso não foi considerado suficiente para responsabilizá-lo pelo atraso da construtora.

Segundo o entendimento mantido pelo STJ, essa atuação estava relacionada à gestão do crédito, e não à construção ou entrega do empreendimento.

O Tribunal também destacou o art. 1.368-E do Código Civil, segundo o qual o fundo responde pelas obrigações contratuais que efetivamente tiver assumido. Se a cessão do crédito não envolveu a assunção das obrigações da construtora, não é possível simplesmente transferir ao fundo a responsabilidade pelo inadimplemento da empresa que vendeu o imóvel.

A decisão deixa clara uma distinção fundamental: adquirir o crédito não significa, por si só, assumir o contrato que deu origem a esse crédito em todos os seus aspectos.

Isso não significa que um cessionário jamais possa ser responsabilizado. A conclusão depende das obrigações efetivamente assumidas e das circunstâncias concretas da operação. No caso julgado, contudo, o STJ considerou que não havia responsabilidade do cessionário pelo inadimplemento da construtora.

O STJ reforça uma ideia simples, mas fundamental: a cessão transfere o crédito, mas não necessariamente transfere as obrigações do negócio que lhe deu origem.