O que é simulação e o que é a garantia

Publicado em 27/05/2025

Por Alexandre Fuchs das Neves 

Diariamente somos submetidos a consultas cuja ideia é compor uma garantia, mas o formato está totalmente equivocado. Como, por exemplo, simular a compra e venda de um imóvel ou mesmo um veículo, sob a ilusão de que uma eventual recuperação de crédito seria mais célere ao invés do verdadeiro negócio jurídico a ser entabulado, qual seja, a alienação fiduciária.

E é o que temos em recente entendimento do TJSP, senão vejamos:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança – Liminar de despejo concedida – Réu que, na contestação, alega que o contrato de locação objeto da lide se trata de negócio simulado, com vício de consentimento – Necessidade de que a questão suscitada seja resolvida antes de determinado o despejo – Pedido do réu de revogação da liminar que deve ser acolhido – Agravo de instrumento provido para esse fim.  (TJSP;  Agravo de Instrumento 2126734-88.2025.8.26.0000; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/05/2025; Data de Registro: 26/05/2025)

É o famoso: coloca a tua casa ou a casa de um parente, ou mesmo o prédio da empresa ou o veículo no meu nome, desvelando o verdadeiro comportamento que visamos, a todo custo, combater: o de agiota!

Segue o Relator:

Com efeito, após a concessão da liminar de despejo, o agravante apresentou contestação, por meio da qual alegou que o contrato de locação que embasa a ação de despejo se trata de negócio simulado, assim como o contrato de venda e compra do imóvel, realizados, segundo alega, por exigência do agravado para manutenção das operações financeiras oriundas de relações comerciais entre as partes, que lhe garantem capital de giro para manutenção da sua empresa, negócios que se viu forçado a realizar premido pela situação de dificuldades financeiras. Nesse passo, ao ingressar nos autos, o agravante suscitou fatos novos, que não eram do conhecimento do D. Juízo “a quo” quando do deferimento da liminar de despejo, demonstrando que os negócios existentes entre as partes não se limitam ao contrato de locação objeto da lide, bem assim de que o imóvel locado era de sua propriedade em momento anterior à realização do contrato de locação, conforme declaração de imposto de renda de fls. 272/280 do processo principal, o que acabou confirmando neste recurso com a juntada da certidão de matrícula do imóvel (fls. 151/156).

E finaliza, como não poderia deixar de ser: ‘Diante desse cenário, a pretensão recursal deve ser acolhida para o fim de revogar a liminar de despejo, destacando-se que a questão acerca da nulidade dos contratos de compra e venda e locação, suscitada pelo agravante, deverá ser objeto de apuração no processo principal.’

Fica claro nesse, e em tantos outros negócios similares, que o objeto é a garantia e não a compra e venda do bem imóvel, ainda mais por preço ínfimo.

Alexandre Fuchs das Neves é advogado e consultor jurídico do SINFAC-SP – Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil Factoring do Estado de São Paulo e da ABRAFESC.