Mesmo na hipoteca, credor hipotecário deve sempre registrar sua penhora

Publicado em 03/04/2025

Por Alexandre Fuchs das Neves

A hipoteca, sistema de garantia vetusto e deixado mais para a aquisição da casa própria e afins, já foi, de longe, substituída no nosso setor pela alienação fiduciária, onde a propriedade resolúvel é transmitida ao credor. Mas, ainda no caso de hipoteca, se o registro da penhora for anterior aos demais, o credor hipotecário prefere aos demais. Este foi o recente entendimento do TJSP sobre o tema, que vale a pena ser lido:

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – Contrato de Securitização - Sentença de procedência – APELAÇÃO DOS RÉUS – Inadmissibilidade do pedido de reforma – Duplicatas negociadas, cuja venda das mercadorias não foram concretizadas junto ao sacado - Discussão acerca da própria existência do crédito e não do mero inadimplemento, o qual estaria inserido no risco do negócio da empresa de factoring – Possibilidade do direito de regresso da empresa de factoring contra a faturizada, previsto contratualmente (Cláusula 4ª) - Inteligência do artigo 295 do Código Civil - Precedente do C. STJ (REsp 1.289.995/PE) – Inexistência do crédito cedido - Réus que não se desincumbiram de seu ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, CPC), não sendo configurada a ilegitimidade passiva – Inaplicabilidade da taxa SELIC para correção da dívida - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJSP;  Apelação Cível 1012939-17.2023.8.26.0510; Relator (a): Fábio Podestá; Órgão Julgador: 21ª Câmara de Direito Privado; Foro de Rio Claro - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2025; Data de Registro: 28/03/2025).

Vejamos a análise do Des. Relator;

No caso sob análise, em relação ao imóvel de matrícula nº 11.348 (fls. 153/158 e 248/253 da origem), verifica-se que o agravante é credor hipotecário do bem desde 13/02/2017 (R.06/11438 fls. 154 e da origem).

As ordens de indisponibilidade foram posteriormente gravadas e a única penhora averbada refere-se à própria execução de origem (fl. 253 da origem).

Logo, na medida em que a indisponibilidade não é capaz de obstar a adjudicação, conforme exposto, inexiste qualquer impedimento hábil para a expropriação judicial do imóvel.

A esse respeito, precedente deste E. Tribunal de Justiça proferido em situação análoga: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Adjudicação de imóvel penhorado pelo exequente. Decisão que indeferiu pedido de expedição de ofício ao cartório de registro imobiliário para que averbe a adjudicação, conforme carta já expedida. Medida exigida pelo CRI devido a existência de duas ordens de indisponibilidade anotadas na matrícula do bem, com origem em execução fiscal. Irresignação do adjudicante que comporta acolhida, considerando que se trata de alienação forçada e não de transmissão voluntária do devedor. As ordens de indisponibilidade constituem medida de conservação de direitos, que não se confunde com penhora e não gera concurso de credores, impedindo a alienação por iniciativa do devedor, mas não a alienação judicial forçada do bem. Caso similar apreciado pelo Conselho Superior de Magistratura desse  essencial o ato de transmissão voluntária do bem por parte do devedor para se falar no óbice pelo registro da ordem de indisponibilidade. Julgamento virtual em respeito ao art. 937, VIII, do CPC. - RECURSO PROVIDO (TJSP; Agravo de Instrumento 2262626-08.2021.8.26.0000; Relator (a): Ramon Mateo Júnior; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/02/2022; Data de Registro: 09/02/2022).

Então, é possível a adjudicação, desde que a penhora tenha sido realizada tempestivamente, senão “Caso similar apreciado pelo Conselho Superior de Magistratura desse  essencial o ato de transmissão voluntária do bem por parte do devedor para se falar no óbice pelo registro da ordem de indisponibilidade. Julgamento virtual em respeito ao art. 937, VIII, do CPC”.

Alexandre Fuchs das Neves é advogado e consultor jurídico do SINFAC-SP – Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil Factoring do Estado de São Paulo e da ABRAFESC.