CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FIRMA RECONHECIDA EM DATA ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA EXECUÇÃO AFASTA A FRAUDE

Existe uma certa controvérsia sobre o tema, e por vezes uma dificuldade de compreensão sobre a eventual fraude praticada no caso concreto.

O mais interessante é a força do contrato de compra e venda do imóvel quando tem firma reconhecida, considerando que uma das funções do reconhecimento de firma é determinar a temporalidade do contrato realizado.

Noutras palavras: de nada adianta o contrato ter sido realizado no mês de janeiro, por exemplo, mas a firma ser reconhecida somente meses depois.

Com efeito, “a autenticidade do documento particular se estabelece quando reconhecida a firma do signatário, aposta na presença do oficial. Muito embora o reconhecimento não torne o documento público, a autenticação lhe empresa maior dose de credibilidade” (Apelação n° 9193058-05.2006.8.26.0000, Relator: Luiz Ambra; Comarca: Itapetininga; Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 27/04/2011).

No que se fere à fraude, muitos entendem, de forma até limitada, que somente o registro de penhora é necessário para marcar a fraude, ou seja, uma vez registrada a penhora, então estaria marcada a fraude em caso de venda do bem.

O TJ-SP deixou claro o entendimento:

Embargos de terceiro – Procedência, anulando-se penhora de bem imóvel em processo de execução – Aventada simulação na transferência do bem – Embargante que comprova a posse e direito a propriedade, mediante juntada de elementos indicativos de lançamento fiscal e do contrato de compra e venda, com firmas reconhecidas em cartório, em data anterior à propositura da execução - Indispensável a comprovação do registro da penhora ou eventual má-fé do terceiro adquirente - Entendimento fixado em sede do Recurso Especial Repetitivo 956.943/PR – Súm. 375/STJ – Não comprovada, no caso, a má-fé no negócio - Ausentes indícios da ciência prévia do adquirente, quanto à existência do feito - Decisão mantida – Recurso improvido. (TJSP;  Apelação 1001012-96.2018.8.26.0003; Relator (a): Claudia Grieco Tabosa Pessoa; Órgão Julgador: 19ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/10/2018; Data de Registro: 30/10/2018)

Note-se: indispensável a comprovação do registro da penhora ou eventual má-fé do terceiro adquirente.

No caso concreto o imóvel foi vendido antes do ajuizamento da execução, e assim foi provado mediante o contrato particular de compra e venda, com firma devidamente reconhecida, assim como a transferência dos impostos incidentes sobre o imóvel, para o nome do comprador.

Vejamos parte do voto de lavra da Desembargadora Claudia Grieco Tabosa Pessoa:

Como cediço, consoante artigo 792, IV, do novo Código de Processo Civil (que repetira o comando do artigo 593, II, da codificação de 1973), considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens quando, ao seu tempo, “corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”.

Não obstante, tem-se por indispensável, ainda, a existência de registro de penhora na matrícula do bem, ou a comprovação de eventual má-fé do terceiro adquirente, para a caracterização da fraude, conforme entendimento fixado em sede do Recurso Especial Repetitivo, que recebera o tema de nº 243.

Segue a relatora, concluindo: “no caso dos autos, não há prova da má-fé no negócio, esta que só se presume em caso de registro de constrição. Não é possível, assim, aferir a inequívoca ciência do adquirente do imóvel, a qual não pode ser concluída por dedução em circunstância deste jaez, em que se discute questão patrimonial com envolvimento de terceiros estranhos à lide.”

Fica a orientação, considerando que em casos similares, o credor acaba por amargar mais prejuízo ainda, considerando não só o tempo e custas judiciais investidos, mas a verba de sucumbência perdida.

Alexandre Fuchs das Neves é advogado e consultor jurídico do SINFAC-SP – Sindicato das Sociedades de Fomento Mercantil Factoring do Estado de São Paulo.