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Publicado em 13/10/2020

Fundo compra lojas da Pernambucanas (Valor Econômico)

Depois do Grupo Pão de Açúcar, é a vez da rede de lojas Pernambucanas se desfazer de parte de seus pontos para um fundo imobiliário, num movimento de venda de ativos de varejistas a investidores que vem ganhando força neste ano. Na semana passada, o fundo CSHG Renda Urbana FII, do Credit Suisse, fechou a compra de 66 lojas da rede de moda, cama, mesa e banho por R$ 450,3 milhões. Um sinal de R$ 120 milhões já foi pago, como informou na sexta-feira o Valor Pro, serviço de informação em tempo real do Valor, com base em documento arquivado na B3.

O número representa quase 17% da base de 391 lojas da rede, que continuará ocupando os imóveis vendidos. Segundo executivos de duas redes de varejo, grandes fundos têm sondado cadeias de diversos segmentos negociar a compra de lojas, no mesmo formato fechado com as Pernambucanas, chamado “sale leaseback”, em que a cadeia se desfaz da loja e passa a pagar o aluguel do ponto vendido.

“Há interesse dos fundos em lojas nos setores de construção civil, varejo de supermercados e em serviços. Mesmo que exista esse cenário de incerteza no comércio no curto prazo, o investidor está mirando portfólios de terrenos bem estabelecidos e setores resilientes do comércio”, diz um gestor com 6 mil investidores em um fundo. Além disso, “já há sinais de que o varejo pode acabar não tendo um tombo tão grande quanto se pensava lá atrás, e a locação é paga como percentual da venda das lojas”, afirma. “Isso tudo acaba atraindo mais investidores, que procuram ativos com maior retorno em tempos de juros em queda, e aumenta a busca por esses imóveis”, diz a fonte.

Esse movimento já vinha sendo discutido dentro da Pernambucanas e do GPA antes mesmo da pandemia, mas foi concluído após a início da crise sanitária, que fez aumentar o alerta das empresas sobre a necessidade de reforçar o caixa no curto prazo. O GPA anunciou no começo do ano e concluiu em setembro processo de venda de ativos para um fundo da gestora TRX com intuito de reduzir níveis de endividamento. Vendeu 39 imóveis por R$ 1,18 bilhão.

O balanço da Pernambucanas de 2019 mostra que o total de empréstimos e financiamentos somava quase R$ 2 bilhões, mesmo patamar de 2018, para um saldo de caixa de pouco mais de R$ 1 bilhão no ano. A receita líquida (não ajustada) caiu 1,3% em 2019, para R$ 4,1 bilhões. O lucro líquido recuou 50%, para R$ 268 milhões.

Para Henrique Guerra, sócio da One Bridge Capital, empresa voltada para investimentos imobiliários, apesar de essa venda elevar despesa com aluguel, ela tem efeito positivo direto no fluxo de caixa livre. “Elas estão liberando capital para seus negócios, num período de maior pressão por novos investimentos no digital e em reformas de lojas. O valor de mercado dessas redes não capta esse alto valor patrimonial das cadeias, mas a monetização de ativos traz o recurso diretamente para o caixa”, diz Guerra. Esse tipo de operação (venda com locação), comum nos Estados Unidos, está em fase inicial no Brasil. “Há muitas redes com ativos de alto valor a serem monetizados ainda”.

A Pernambucanas buscava negociar seu portfólio de imóveis há alguns meses, mas as conversas não avançavam por conta do preço pedido, e pela instabilidade gerada no setor no período inicial da pandemia, disse um gestor de um fundo imobiliário listado em bolsa.

O Valor informou em agosto que a varejista também vinha estudando uma abertura de capital, após ter resolvido um imbróglio societário que impedia o avanço no seu plano de oferta pública de ações. Mas com a recente piora do humor do mercado, é possível que a abertura de capital fique para o primeiro trimestre de 2021, apurou o Valor.

A rede não comenta informações relativas a uma eventual oferta de ações e também preferiu não se manifestar sobre a transação com o fundo. O Credit Suisse não se manifestou pois está em período de silêncio por conta da captação.

As lojas negociadas serão alugadas pela Pernambucanas em prazos que variam entre 10, 12, 14 e 16 anos, a depender do ponto. Estão localizadas em São Paulo, Minas Gerais, Santa Catarina e Paraná. A remuneração para o fundo ocorrerá por meio de um aluguel mínimo e um variável baseado no faturamento da rede. O aluguel mínimo será calculado com base no “cap rate” anual (taxa de retorno sobre o imóvel) de 8,5% para o primeiro ano de locação, 7,9% para o segundo ano e 7,2% após o terceiro ano. O aluguel variável equivale a 4,5% do faturamento da loja.

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