Reforma Tributária: tributação dos aluguéis a partir de 2026

Publicado em 25/11/2025

Por Marco Antonio Granado

A Reforma Tributária, originada pela Emenda Constitucional 132/2023 e detalhada pela Lei Complementar 214/2025, cria o chamado IVA dual brasileiro, composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substituirá ICMS e ISS, e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirá PIS e a COFINS.

Com a entrada em vigor da Lei Complementar 214/2025, que regulamenta o IBS e a CBS, o ambiente tributário brasileiro entra em uma nova etapa. Sendo assim, a Reforma Tributária redefine a forma como o consumo, os serviços e até a renda imobiliária serão tributados.

Entre os pontos que merecem especial atenção de empresários e gestores, destaca-se a tributação dos rendimentos de locação de imóveis, inclusive quando auferidos por pessoas físicas, a partir de 2026.

Embora o discurso predominante na imprensa destaque que o objetivo central do governo é simplificar o sistema tributário e eliminar a cumulatividade, a regulamentação acabou ampliando o alcance de incidência dos tributos, sobretudo sobre atividades de locação e de venda de imóveis.

Pela primeira vez, determinadas pessoas físicas poderão ser equiparadas a contribuintes desses novos tributos, caso exerçam a locação de imóveis de forma habitual e com receita significativa.

A nova lei não impõe a tributação de forma automática a todos os locadores pessoas físicas, ou seja, a incidência do IBS e da CBS dependerá do volume de receitas e do número de imóveis alugados. Assim, será considerado contribuinte de IBS e CBS o locador que, no ano anterior, tiver obtido receita bruta de aluguéis superior a duzentos e quarenta mil reais ou que tenha alugado mais de três imóveis distintos.

A obrigatoriedade também alcançará aquele que, no decorrer do próprio ano, ultrapassar cento e vinte por cento desse limite, mesmo que o número de imóveis alugados seja menor. Em outras palavras, o pequeno locador com até três imóveis e renda anual inferior a duzentos e quarenta mil reais continuará sujeito apenas à tributação do Imposto de Renda Pessoa Física, sem recolher IBS ou CBS. Já os locadores que ultrapassarem esses limites passarão a ser equiparados a contribuintes empresariais, recolhendo os novos tributos sobre os valores recebidos a título de aluguel.

A Lei Complementar 214/2025 buscou atenuar o impacto tributário sobre o setor imobiliário, especialmente para a locação residencial. Para isso, estabeleceu uma redução de setenta por cento da alíquota aplicável às operações de locação e arrendamento de imóveis, o que resulta em uma carga efetiva próxima a oito por cento, considerando a alíquota total estimada do IVA dual.

Além disso, a norma criou um redutor social que permite a dedução de seiscentos reais por imóvel residencial alugado da base de cálculo dos tributos. Essas medidas têm por objetivo evitar o aumento excessivo dos custos da locação e preservar o equilíbrio do mercado imobiliário.

As mudanças também afetam diretamente as empresas e holdings que exploram a locação de imóveis próprios. A partir de 2026, essas entidades estarão obrigadas a recolher IBS e CBS sobre suas receitas de aluguel, mas poderão se beneficiar do direito de crédito sobre despesas relacionadas à manutenção, reformas e gestão dos imóveis. Dessa forma, a constituição ou reorganização de holdings patrimoniais até o final de 2025 torna-se uma estratégia relevante.

A realização dessa reestruturação antes da plena vigência do novo sistema tributário permite aproveitar regras mais favoráveis para integralização de bens e planejamento sucessório, além de facilitar a adaptação à nova lógica do IVA dual.

A obrigatoriedade de recolher IBS e CBS passa a valer no exercício seguinte àquele em que forem ultrapassados os limites de receita ou número de imóveis. Entretanto, se o contribuinte exceder cento e vinte por cento do limite dentro do próprio ano, poderá ser enquadrado ainda no mesmo exercício.

O fato gerador será o recebimento do aluguel ou a efetiva cessão onerosa do imóvel, o que requer acompanhamento contábil e fiscal constante para evitar autuações e penalidades. Diante desse novo cenário, recomenda-se que as empresas e seus administradores adotem uma postura proativa, sendo essencial mapear as fontes de renda imobiliária, monitorar o faturamento com locações e avaliar se há necessidade de centralizar ativos em holdings. Também é prudente revisar contratos de locação, adequando cláusulas de reajuste, retenção e repasse de tributos.

A integração entre os departamentos contábil, jurídico e fiscal será determinante para assegurar conformidade durante o período de transição. Além disso, 2025 é o momento adequado para planejar a distribuição de lucros e dividendos, aproveitando a isenção vigente antes da implementação da tributação de quinze por cento prevista para 2026.

A Reforma Tributária e a Lei Complementar nº 214/2025 inauguram uma nova fase para o mercado imobiliário e para a gestão patrimonial no Brasil. Desta forma, a partir de 2026, a locação de imóveis por pessoas físicas poderá estar sujeita ao IBS e à CBS, conforme o volume de receitas e a habitualidade da atividade.

Para os empresários e gestores, essa mudança representa não apenas um desafio, mas também uma oportunidade de reestruturar seus negócios e patrimônios de forma mais eficiente.

A criação de holdings, o planejamento tributário e o controle preciso das receitas imobiliárias tornam-se instrumentos fundamentais para garantir segurança jurídica e equilíbrio fiscal na transição para o novo sistema tributário.

Em síntese, quem se antecipar em 2025 estará mais preparado para o novo ambiente tributário de 2026 em diante, com previsibilidade, transparência e maior competitividade.

Marco Antonio Granado, empresário contábil, contador, palestrante e escritor de mais de 8.000 artigos empresariais. Atua como consultor empresarial nas áreas contábil, fiscal, tributária, trabalhista e de gestão empresarial. É docente na UNISESCON-SP, SINDCONT-SP, CRC-SP, SINFAC-SP, ABRAFESC e outras entidades. Atua como orientador contábil, tributário, trabalhista e previdenciário do SINFAC-SP e da ABRAFESC. Foi conselheiro consultivo da JUCESP (2019–2022). É membro da 5ª Seção Regional do IBRACON (2017–2025). Bacharel em Contabilidade e em Direito, pós-graduado em Direito Tributário e Processo Tributário, mestre em Contabilidade, Controladoria e Finanças pela FIPECAFI-USP.