Reforma tributária e aluguéis de imóveis: como ficam o IBS e a CBS para pessoas físicas e jurídicas

Publicado em 04/11/2025

Por Marco Antonio Granado

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, trouxe mudanças profundas na tributação sobre o consumo no Brasil.

Entre os novos tributos instituídos estão o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal.

Esses impostos substituem diversos tributos atuais, como ICMS, ISS, PIS, COFINS e IPI, inaugurando um modelo de IVA dual. Dessa forma, a proposta busca simplificar o sistema e ampliar a base tributária, alcançando, inclusive, operações com imóveis, que até então tinham tratamento mais restrito.

Entre os temas que mais têm gerado dúvidas está a incidência desses novos tributos sobre aluguéis de imóveis, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.

O assunto é relevante não apenas para investidores imobiliários e empresas patrimoniais, mas também para contribuintes individuais que possuem imóveis locados.

Até a entrada em vigor da reforma, o aluguel de imóveis não era tributado por ICMS ou ISS, sendo apenas fonte de rendimento sujeita ao Imposto de Renda. Com o novo sistema, a locação passa a integrar o conceito de prestação de serviços onerosos, sendo potencialmente alcançada pelo IBS e pela CBS.

No caso das pessoas jurídicas, a regra geral é de incidência.

Empresas que atuam na locação de imóveis, inclusive holdings patrimoniais, serão contribuintes dos novos tributos.

A base de cálculo será o valor do aluguel, e a empresa poderá se creditar de IBS e CBS pagos nas aquisições de bens e serviços utilizados na atividade. Contudo, como o setor imobiliário tem poucos insumos tributáveis, o aproveitamento desses créditos tende a ser limitado.

Já para pessoas físicas, a reforma trouxe um critério de profissionalização.

Nem todo locador pessoa física será contribuinte dos novos tributos, apenas aqueles que se enquadrarem nos critérios definidos pelo artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025. Ou seja, a incidência de IBS e CBS ocorrerá quando o contribuinte possuir mais de três imóveis locados e tiver auferido, no ano-calendário anterior, receita bruta superior a R$ 240.000,00.

Há também uma regra de “ultrapassagem” no próprio ano: se a receita superar em 20% o limite (ou seja, ultrapassar R$ 288.000,00), a pessoa física também passará a ser contribuinte.

Portanto, quem aluga um ou dois imóveis de forma esporádica e com receita anual inferior ao limite continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda, como ocorre hoje. Já aqueles que possuem um portfólio maior de imóveis e receita significativa entrarão na nova sistemática do IBS e da CBS, o que altera de maneira substancial o planejamento tributário e patrimonial.

A base de cálculo do IBS e da CBS nas locações corresponde ao valor total do aluguel recebido. Porém, a alíquota padrão combinada desses tributos — ou seja, o resultado da soma do IBS e da CBS — é estimada em cerca de 28%.

No entanto, a legislação previu um regime especial para o setor imobiliário, reduzindo em 70% a alíquota aplicável às operações de locação e arrendamento de imóveis.

Na prática, essa redução faz com que a carga efetiva sobre os aluguéis fique próxima de 8,4%, percentual que se soma ao Imposto de Renda devido sobre os rendimentos da locação. Assim, no caso de pessoas físicas que se tornem contribuintes do IBS/CBS, o impacto pode elevar a tributação total (IR + IBS/CBS) para patamares entre 33% e 38%, dependendo da faixa de renda.

Já as pessoas jurídicas tendem a sofrer impacto menor, pois podem utilizar créditos tributários de IBS e CBS sobre despesas relacionadas à atividade, como manutenção, serviços de administração ou outros insumos tributados, reduzindo a carga líquida. Esse fator reforça a tendência de que a locação por meio de empresa continue sendo mais vantajosa sob o ponto de vista tributário.

Para as empresas que atuam no mercado imobiliário, a principal implicação é a necessidade de reavaliar contratos de locação e arrendamento, de modo a refletir a nova realidade tributária.

A inclusão do IBS e da CBS no preço do aluguel, ou seu repasse ao locatário, deve ser expressamente prevista nos contratos, para evitar disputas futuras.

Além disso, a empresa precisará aprimorar o controle contábil de suas operações, assegurando o aproveitamento de créditos e a correta apuração dos tributos. Isso exigirá um sistema de gestão tributária mais robusto e integração entre contabilidade, jurídico e administração de imóveis.

Para as pessoas físicas, o ponto mais sensível é a avaliação dos limites legais. Ou seja, a superação dos critérios de obrigatoriedade (receita e número de imóveis) transforma o locador em contribuinte do IBS e da CBS, elevando significativamente a carga tributária. Diante disso, é fundamental que o contribuinte avalie alternativas de reorganização patrimonial, como a constituição de uma holding imobiliária, a centralização dos imóveis sob uma pessoa jurídica ou mesmo a revisão de sua estratégia de locação.

Outra medida recomendada é a revisão dos contratos de locação vigentes. É importante ressaltar que, em muitos casos, o acréscimo da nova carga tributária poderá justificar reajustes nos valores de aluguel ou novas cláusulas que definam claramente quem suportará o ônus do imposto — locador ou locatário. Assim, entende-se que essa análise preventiva é essencial para evitar litígios e perdas financeiras.

A introdução do IBS e da CBS sobre locações de imóveis tende a reduzir a rentabilidade líquida das operações, exigindo que os proprietários e investidores recalcularem o retorno sobre o investimento, considerando o impacto adicional dos novos tributos.

Como o crédito de IBS/CBS é limitado no setor imobiliário, o custo efetivo tende a ser mais alto para quem aluga imóveis sem intermediação de uma empresa estruturada. Isso pode estimular a formalização de holdings patrimoniais e a profissionalização do mercado de locações.

Para lidar adequadamente com essa transição, recomenda-se que pessoas físicas e jurídicas adotem algumas medidas preventivas:

a) mapear as receitas de locação e o número de imóveis alugados, a fim de verificar o enquadramento nos critérios de incidência;
b) planejar o modelo societário e tributário, avaliando se a constituição de uma pessoa jurídica pode oferecer maior eficiência fiscal;
c) revisar os contratos de locação, incluindo cláusulas sobre repasse ou absorção dos novos tributos;
d) recalcular a rentabilidade líquida dos imóveis, considerando o impacto efetivo do IBS e da CBS;
e) fortalecer o controle contábil e fiscal, especialmente para empresas, assegurando o correto aproveitamento de créditos;
f) buscar assessoria especializada, tributária e contábil, para acompanhar as regras de transição e a regulamentação complementar.

A Reforma Tributária inaugura uma nova era na tributação das locações imobiliárias. A partir da aplicação plena da Lei Complementar nº 214/2025, tanto pessoas jurídicas quanto, em determinadas condições, pessoas físicas passarão a recolher o IBS e a CBS sobre os aluguéis de imóveis.

Para as empresas, o desafio será adaptar contratos e sistemas sem perder competitividade.

Para as pessoas físicas, o ponto crítico é o planejamento, especialmente para quem possui múltiplos imóveis e receita elevada com locações.

O cenário exige atenção e preparo. O que antes era uma renda passiva de baixo impacto tributário poderá, a partir da reforma, representar uma obrigação fiscal complexa e onerosa.

Assim, empresários, gestores e investidores devem se antecipar, reavaliar suas estruturas e buscar orientação técnica para atravessar essa transição com segurança e eficiência.

Marco Antonio Granado, empresário contábil, contador, palestrante e escritor de mais de 8.000 artigos empresariais. Atua como consultor empresarial nas áreas contábil, fiscal, tributária, trabalhista e de gestão empresarial. É docente na UNISESCON-SP, SINDCONT-SP, CRC-SP, SINFAC-SP, ABRAFESC e outras entidades. Atua como orientador contábil, tributário, trabalhista e previdenciário do SINFAC-SP e da ABRAFESC. Foi conselheiro consultivo da JUCESP (2019–2022). É membro da 5ª Seção Regional do IBRACON (2017–2025). Bacharel em Contabilidade e em Direito, pós-graduado em Direito Tributário e Processo Tributário, mestre em Contabilidade, Controladoria e Finanças pela FIPECAFI-USP.